万科新高管班底首次亮相，年内已还债165亿元
时间：2025-07-01 10:15:00
6月27日，万科在深圳举办了2024年度股东大会，万科董事会主席辛杰、万科执行副总裁郁亮、李锋、华翠、李刚等新管理层班底首次公开亮相。与上一年相比，首排座位数量由八席减少为七席，辛杰坐在正中，左右手边分别是监事会主席解冻以及郁亮。这也是郁亮卸任董事会主席后首次发声，他主要提到了对目前房地产走势的判断。1月27日，万科发布了管理层变动的公告。郁亮卸任万科董事会主席，由辛杰担任。郁亮改任执行副总裁。李锋、华翠和李刚也于同日出任执行副总裁，此前三人均为深铁集团的领导干部。新一届领导班底中除了郁亮，其他人都是“新面孔”。股东大会上，管理层提到万科1月-5月按期保质完成超2.6万套房交付，多地项目实现热销，经营性业务保持稳步增长。此外，管理层回应了多个投资者关切的问题，包括债务情况、市场走势、业务发展等。市场反应较为积极。经历了一个周末，6月30日万科A（000002.SZ）开盘6.4元，较前一个交易日提升0.16%；报收6.42元，涨幅0.47%，总市值766亿元。《财经》从万科方面了解到，今年1月-5月，万科新增融资和再融资341亿元，融资成本保持在低位，目前已完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债。管理层表示，2024年公司融资模式稳步转型，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，新增经营性物业贷293亿元，已上报178个“白名单”项目。2025年以来，深铁集团累计提供了超过140亿元的股东借款，用于万科偿还债券本息。万科方面称，大股东深铁集团持续给予公司大力支持，帮助公司进行资产和股权处置、参与消费基础设施REIT认购、积极协调各类金融资源等。根据财报，万科2024年完成了约197亿元境内外公开债券的兑付。对于后续债务，管理层表示将通过多种方式安排。一方面，将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，并发挥好经营服务业务的造血功能。与2024年相同，万科目前的销售回款率持续保持在100%以上。根据一季度报告，万科在2025年前三个月共交付1.04万套住房，销售金额349.2亿元，回款率超过100%。此外，通过多渠道盘活存量房产实现回款24笔，合计40.9亿元。另一方面，公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。此外，管理层也表示将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模。从一季度报来看，集团持有的流动资产8833亿元，库存占据一多半，货币资金755亿元；一年内需要偿还的流动负债总计6777亿元。会上，郁亮提到，在政策引导和支持下，相信房地产市场将回到稳定健康的发展轨道上来。他表示万科对市场走势的判断具体来源于以下四个方面的变化：一是土地市场方面，重点城市加快用地规划调整，持续推动供地结构改善。一方面，核心区位、优质地块供应占比提升，高库存片区土地出让节奏放缓，库存压力得到有效缓解；另一方面，非住类、经营性用地的规划调整加快，低容积率住宅地块的供应增加，更好地满足了高品质居住的需求。开年以来，热点城市土拍热度持续升温，多个地块达成高溢价成交。中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，高溢价达成的更多原因在于地块自身质素优异。上海、北京、杭州、郑州等地的高溢价地块均位于城市核心区优质板块，稀缺性强、配套完善、开发价值较高。近期优质地块土拍升温也反映出房企对核心城市新房销售前景的看好，加快补仓。自5月起，万科也开始下场拿地。5月28日，万科联合河南国信、好多锦三家公司联合出资，拿下郑州中原区一城中村改造用地。6月10日，万科联合湖北国资委拿下武汉经济技术开发区一块用地。二是销售方面，万科认为，需求回升已经有比较好的基础。去年9月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场稳步修复，现在各地还在因城施策继续调减限制性措施，进一步巩固回升基础。根据中指研究院监测数据，2025年上半年（截至6月25日），北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市新建商品住宅网签成交面积同比均有所增长，其中，深圳同比增速超30%。二手房方面，北京、上海、成都二手房成交套数同比增长均超20%，深圳同比增长超30%。三是存量去化方面，2025年土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力将显著增强。今年的政府工作报告在土地和商品房盘活方面做了专门的部署，存量土地和商品房盘活落实的实施力度加大、落地速度加快，企业现金流情况和新增投资能力将更快得到改善，增强行业造血、回血能力。四是产品趋势层面，当前新房供给多元化、品质化趋势加强，新房产品领先性与现房销售趋势将成为对冲二手市场分流的有力手段。投资者较为关心的第三个问题，是万科的经营服务业务未来发展问题。从一季度财报可以看到，前三个月万科营收379.9亿元，同比下降 38.3%，但经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。万科方面介绍，万科经营服务业务在部分赛道如物业、公寓、物流、商业等已建立行业领先优势。2025年前五个月实现营收287亿元，同比增长7.8%。管理层表示，将从四方面继续推进经营服务业务的发展。首先，持续提升客户黏性和服务水平，提升经营服务效率和回报水平。在乐居财经发布的“2025 年中国物业服务满意度百强企业”榜单中，万科物业位列第一。其次，加快建设包括资产证券化在内的资产退出渠道，实现业务“由重变轻”。重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市、设立PRE-REITs基金等路径，建立高质量的资产退出渠道。第三，发挥万科多业务布局优势。例如，各业务累积的资源与数据，可通过统一业务中台进行整合，驱动业务间的协同发展。第四，万科将在物流、商业运营、公共基础设施维护等方面，与各方资源全方位合作；持续与各地政府、龙头企业、产业投资机构等协同创新，不断提升和完善生态圈建设。
